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為貫徹省“三舊”改造最新政策精神，完善我市“三舊”改造流程，高效規(guī)范推動“三舊”改造工作，加快城市更新改造，提升城市品質(zhì)，制定《汕尾市“三舊”改造實施辦法》及相關(guān)配套文件，現(xiàn)作以下解讀：      

一、出臺背景      

自2009年廣東省獲國土資源部特批進行“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房）改造試點以來，各地市，特別是珠三角的廣州、深圳、佛山、東莞、中山等城市進行了探索和政策創(chuàng)新。省國土資源廳于今年出臺《廣東省關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）及相關(guān)督導(dǎo)意見，希望各地用足土地優(yōu)惠政策，鼓勵社會資本參與，加大“三舊”改造力度，也明確要求各地根據(jù)實際情況出臺配套政策。從我市發(fā)展的情況來看，為了進一步提升城市質(zhì)量，改善城市環(huán)境，規(guī)范“三舊”改造行為，也需要制定相關(guān)規(guī)范性文件。      

二、總體制度設(shè)計      

嚴(yán)格根據(jù)省政府和省國土資源廳政策文件，在參考深圳、惠州、佛山、江門等其他城市政策的基礎(chǔ)上草擬了《汕尾市“三舊”改造實施辦法》及相關(guān)配套文件，形成“1+3+4”的文件體系。      

“1”為《汕尾市“三舊”改造實施辦法》，對汕尾市“三舊”改造項目從政府部門職能劃分、項目審批、特殊用地處置、改造方案審批、改造主體認(rèn)定、供地方式等方面進行全面詳細(xì)規(guī)定，為我市“三舊”改造的基礎(chǔ)性文件。      

“3”為《汕尾市舊城鎮(zhèn)改造實施辦法》、《汕尾市舊廠房改造實施辦法》、《汕尾市舊村莊改造實施辦法》，對三類改造項目在《汕尾市“三舊”改造實施辦法》的基礎(chǔ)上結(jié)合各自特點制定實施辦法，特別是對改造條件進行了細(xì)化，形成對《汕尾市“三舊”改造實施辦法》的補充。      

“4”對“三舊”改造項目實施過程中涉及的事項進行了相應(yīng)的配套規(guī)定，同時也是省國土資源廳〔2018〕3號文的要求，包括：（1）《汕尾市“三舊”改造項目公益性用地移交辦法》；（2）《汕尾市“三舊”改造土地出讓金計收和分配辦法》；（3）《汕尾市“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫申報管理規(guī)定》；（4）《汕尾市協(xié)議出讓“三舊”改造用地實施辦法》。      

三、政府、土地權(quán)利人和市場主體的分工      

“三舊”改造與傳統(tǒng)建設(shè)的主要不同在于在建成區(qū)域進行重新建設(shè)，關(guān)系到作為公共利益代表的政府、“三舊”土地權(quán)利人和作為市場主體的開發(fā)企業(yè)三者的權(quán)益，因此重點在于如何明確三者的角色，發(fā)揮各自優(yōu)勢，相互配合，平衡利益，組織流暢的改造流程。本辦法以“政府引導(dǎo)、市場運作”為基本原則，在這一理念下：      

1、政府作為代表國家對土地進行管理的行政機關(guān)，通過規(guī)劃、項目審批、改造主體認(rèn)定、改造方案審批、項目供地、監(jiān)管等及政府部門原有政府職能對改造項目進行引導(dǎo)及控制，促進項目有效持續(xù)推進。      

2、原土地權(quán)利人和市場主體通過自有項目權(quán)屬及自有資金、技術(shù)，依照政府的政策引導(dǎo)，發(fā)揮市場能動性，實施改造項目。      

四、政府職能部門分工      

《汕尾市“三舊”改造實施辦法》規(guī)定在市成立市推進“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室，在區(qū)、各縣（市）相應(yīng)成立推進“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室。      

市推進“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“市領(lǐng)導(dǎo)小組”）為汕尾市“三舊”改造工作的議事協(xié)調(diào)和決策審批機構(gòu)，主要負(fù)責(zé)：（1）審批舊村莊集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地、完善歷史用地手續(xù)、“三地”手續(xù)等廣東省人民政府委托的“三舊”改造涉及土地征收審批事項；（2）城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)（以下簡稱“各區(qū)”）范圍內(nèi)“三舊”改造項目的審批事項；（3）備案陸豐市、海豐縣、陸河縣（以下簡稱“各縣（市）”）范圍內(nèi)“三舊”改造項目。      

城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)推進“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組”）履行各區(qū)人民政府在“三舊”改造事項中的職能，主要包括：（1）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌轄區(qū)范圍內(nèi)“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”改造項目權(quán)屬核查、數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作；（2）負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”改造項目標(biāo)圖建庫、項目立項、改造方案、改造主體認(rèn)定等事項的審核及報批工作。      

陸豐市、海豐縣、陸河縣推進“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱“縣（市）領(lǐng)導(dǎo)小組”）履行各縣（市）人民政府在“三舊”改造事項中的職能，主要包括：（1）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌轄區(qū)范圍內(nèi)“三舊”改造項目權(quán)屬核查、數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作；（2）負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)“三舊”改造項目標(biāo)圖建庫、項目立項、改造方案、改造主體認(rèn)定等事項的審批工作。      

市和各區(qū)、各縣（市）推進“三舊”改造辦公室負(fù)責(zé)各自職權(quán)范圍內(nèi)項目的受理、權(quán)屬核查、審查以及“三舊”改造項目年度實施計劃公告工作。城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”改造項目由各區(qū)三舊辦受理審查，“舊廠房”改造項目由市三舊辦受理審查；陸豐市、海豐縣、陸河縣“三舊”改造項目由各縣（市）三舊辦受理審查。      

其他各相關(guān)主管部門在各自法定職責(zé)范圍內(nèi)依據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組的決策行使“三舊”改造項目的行政職權(quán)。      

五、“三舊”改造范圍劃定      

省文件中要求以宗地為基本單元劃定“三舊”改造范圍。本《辦法》要求“三舊”改造項目申報人以宗地為基礎(chǔ)，結(jié)合地塊情況、自然環(huán)境邊界，合理劃定改造范圍，政府在立項審查時也可以結(jié)合城鄉(xiāng)規(guī)劃提出調(diào)整要求。      

改造范圍劃定后，規(guī)劃編制、用地處置等工作均基于改造項目的邊界范圍進行。如項目進展過程中出現(xiàn)因市場主體原因或者政府原因需要調(diào)整項目范圍的情形，政府可以重新審批。      

六、“三舊”改造實施方案      

“三舊”改造實施方案直接決定改造項目規(guī)模。政府通過規(guī)劃把控項目的改造方向，是實現(xiàn)公共利益和社會目的的抓手，政府的區(qū)域性規(guī)劃指標(biāo)和需要的公益性用地、公共配建均須在實施方案中落實；對于改造主體而言，實施方案中的各類指標(biāo)直接決定其改造后的權(quán)益，也關(guān)系到土地權(quán)利人和與其合作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的利益分配。      

改造實施方案中關(guān)于規(guī)劃條件的內(nèi)容、深度和法律效力相當(dāng)于控制性詳細(xì)規(guī)劃層次，考慮到我市的控制性詳細(xì)規(guī)劃正在編制中，有的區(qū)域已經(jīng)覆蓋，有的區(qū)域尚未覆蓋，因此，本辦法規(guī)定改造實施方案的審批須根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件內(nèi)容進行編制。      

七、項目審批流程      

目前設(shè)計的主要流程如下：項目申報——材料初審——權(quán)屬核查——材料實質(zhì)審查——項目規(guī)劃核查——核發(fā)規(guī)劃條件——制定改造方案——改造項目、改造方案審批——公告——改造主體審批——拆除方案備案——拆除——注銷房地產(chǎn)權(quán)證書——向國土部門移交公益用地——簽訂土地出讓合同——辦理土地證——開發(fā)報建——回遷安置和配套設(shè)施移交。      

 汕尾市推進三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室      

2018年11月13日