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　　海府辦函〔2021〕265號(hào)

關(guān)于印發(fā)《海豐縣國(guó)有建設(shè)用地改變土地使用條件實(shí)施辦法》的通知

各鎮(zhèn)（場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）人民政府,縣直各有關(guān)單位:

　　經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)將《海豐縣國(guó)有建設(shè)用地改變土地使用條件實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行，執(zhí)行中遇到問(wèn)題，請(qǐng)徑向縣自然資源局反映。

　　海豐縣人民政府辦公室

　　2021年11月22日

海豐縣國(guó)有建設(shè)用地改變土地使用條件實(shí)施辦法

　　第一條 為進(jìn)一步規(guī)范海豐縣國(guó)有建設(shè)用地改變土地使用條件的行為，嚴(yán)格改變土地使用條件管理，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等法律、法規(guī)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。

　　第二條 凡在海豐縣范圍內(nèi)依法取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，涉及改變土地使用條件的，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱改變土地使用條件是指土地使用者在土地開(kāi)發(fā)建設(shè)和利用中，經(jīng)依法批準(zhǔn)改變《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（下簡(jiǎn)稱《出讓合同》）及其附件約定的土地用途、容積率等指標(biāo)的行為。

　　第四條 土地使用者應(yīng)嚴(yán)格按照《出讓合同》及其附件約定使用土地，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地使用條件。

　　第五條 在不影響國(guó)家利益和公眾合法權(quán)益的前提下,符合下列條件之一的國(guó)有建設(shè)用地，可申請(qǐng)改變土地使用條件:

　　（一）國(guó)土空間總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整或者修編,造成地塊建設(shè)條件發(fā)生變化的;

　　（二）因公共利益、公共安全及市、縣政府確定的重大項(xiàng)目導(dǎo)致地塊的建設(shè)條件發(fā)生變化的;

　　（三）國(guó)家和省有關(guān)政策發(fā)生變化的。

　　第六條 具有下列情形之一的，收回土地使用權(quán)，重新招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓：

　　（一）土地出讓后未依合同開(kāi)工建設(shè)，達(dá)到土地收回條件的;

　　（二）《出讓合同》約定改變土地用途時(shí)，需收回土地使用權(quán)的;

　　（三）出讓的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、科教文衛(wèi)等非經(jīng)營(yíng)性用地改為商業(yè)、住宅等經(jīng)營(yíng)性用地且需要重新建設(shè)的;

　　（四）其它整宗已供未開(kāi)發(fā)土地確需改變土地用途、調(diào)整容積率的;

　　（五）國(guó)土空間總體規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整，經(jīng)縣政府審批需要收回土地的。

　　第七條 申請(qǐng)辦理改變土地使用條件應(yīng)提供下列文件資料：

　　（一）改變土地使用條件書(shū)面申請(qǐng)；

　　（二）法人、法定代表人資格及身份證明；

　　（三）國(guó)有土地使用證或其他土地權(quán)屬證明材料；

　　（四）有地上建筑物的，需提供房地產(chǎn)權(quán)證、地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；

　　（五）相關(guān)部門需要提供的其他資料。

　　第八條 改變土地使用條件按以下程序辦理：

　　（一）土地使用權(quán)人向縣自然資源行政主管部門提出改變土地使用條件申請(qǐng)，并提供第七條所述的資料。

　　（二）縣自然資源行政主管部門核實(shí)宗地權(quán)屬、權(quán)源等用地情況，按程序征求宗地相鄰用地及相關(guān)部門意見(jiàn)，取得一致意見(jiàn)后，依據(jù)宗地區(qū)域建設(shè)詳細(xì)規(guī)劃，擬定規(guī)劃方案提交縣人民政府批準(zhǔn)。

　　（三）經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，由縣自然資源主管部門按規(guī)定程序辦理宗地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

　　（四）具備本實(shí)施辦法規(guī)定的條件和要求，由縣人民政府收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，申請(qǐng)人必須確保土地及地上建（構(gòu)）筑物產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)債權(quán)債務(wù)及勞資糾紛。縣自然資源主管部門與原土地使用權(quán)人簽訂收回國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議書(shū)，原國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)人交回地塊及地上建筑物有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)、用地批準(zhǔn)文件或建設(shè)用地規(guī)劃許可證等材料后，并按規(guī)定領(lǐng)取補(bǔ)償款和申請(qǐng)辦理注銷登記手續(xù)。收回土地使用權(quán)統(tǒng)一納入縣政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，并依法依規(guī)組織實(shí)施土地供應(yīng)工作。

　　（五）符合以繳交地價(jià)差方式辦理改變土地用途手續(xù)的，由自然資源部門按程序組織評(píng)估，依據(jù)評(píng)估結(jié)果制訂補(bǔ)繳地價(jià)差方案報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)。

　　第九條 改變土地使用條件補(bǔ)繳的土地出讓金差價(jià)，由自然資源部門委托具有相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照規(guī)定評(píng)估確定。

　　第十條 已出讓土地應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)差評(píng)估技術(shù)規(guī)范：

　　（一）估價(jià)期日的確定。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準(zhǔn)改變用途或容積率等土地使用條件的，在評(píng)估需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，估價(jià)期日應(yīng)以自然土資源主管部門依法受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。

　　（二）調(diào)整容積率補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新容積率規(guī)劃條件下估價(jià)期日的樓面地價(jià)確定。

　　核定新增建筑面積，可以相關(guān)部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件所新增的建筑面積為準(zhǔn)，或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)的新增建筑面積為準(zhǔn)。

　　因調(diào)低容積率造成地價(jià)增值的，補(bǔ)繳地價(jià)款可按估價(jià)期日新舊容積率規(guī)劃條件下總地價(jià)的差額確定。

　　容積率調(diào)整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價(jià)。

　　（三）調(diào)整用途補(bǔ)繳地價(jià)。調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　用地結(jié)構(gòu)調(diào)整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。各用途的樓面地價(jià)按調(diào)整結(jié)構(gòu)后確定。

　　工業(yè)用地調(diào)整用途的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現(xiàn)狀工業(yè)用地價(jià)格。

　　（四）多項(xiàng)條件同時(shí)調(diào)整。多項(xiàng)用地條件同時(shí)調(diào)整的，應(yīng)分別核算各項(xiàng)條件調(diào)整帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款。

　　用途與容積率同時(shí)調(diào)整的。需補(bǔ)繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價(jià)按新容積率、新用途規(guī)劃條件的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定，舊用途樓面地價(jià)按原容積率規(guī)劃條件下的正常市場(chǎng)樓面地價(jià)確定。

　　因其他土地利用條件調(diào)整需補(bǔ)繳地價(jià)款的，參照上述技術(shù)思路評(píng)估。

　　核定需補(bǔ)繳地價(jià)款時(shí)，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

　　第十一條 未經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，發(fā)改部門不得辦理立項(xiàng)，自然資源、住建等部門不得為土地使用者發(fā)放改變土地使用條件的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證等證件或辦理相關(guān)手續(xù)，不得對(duì)擅自改變土地使用條件的工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。自然資源、住建等部門應(yīng)建立長(zhǎng)效聯(lián)合機(jī)制，定期對(duì)本縣范圍內(nèi)土地情況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行清查處理，杜絕擅自改變土地使用條件和規(guī)劃條件的行為。

　　第十二條 對(duì)政府工作人員不按規(guī)定辦理改變土地使用條件調(diào)整等手續(xù)的，由其所在單位或上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予糾正;對(duì)在土地使用條件管理中失職瀆職、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由主管部門或者紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)依紀(jì)依法追究責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第十三條改變土地使用條件管理參照本辦法執(zhí)行，本實(shí)施辦法如與法律、法規(guī)不相一致的，以法律、法規(guī)的規(guī)定為準(zhǔn)，本實(shí)施辦法解釋權(quán)歸海豐縣自然資源局。

　　第十四條本辦法自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期為2年。