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汕府辦〔2018〕29號(hào)

汕尾市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《汕尾市

舊村莊改造實(shí)施辦法》的通知  

  

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：  

   《汕尾市舊村莊改造實(shí)施辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向市推進(jìn)“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（設(shè)在市國(guó)土資源局）反映。

        
 
               汕尾市人民政府辦公室      
 
               2018年11月13日      
 

  

  

汕尾市舊村莊改造實(shí)施辦法  

  

第一條  為進(jìn)一步推進(jìn)和規(guī)范本市“舊村莊”改造工作，完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進(jìn)低效土地開發(fā)利用，根據(jù)《國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)<關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）>的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2016〕147號(hào)）、廣東省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）、《轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等文件精神，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。  

第二條  本市轄區(qū)范圍內(nèi)，符合“舊村莊”改造政策且納入“三舊”改造數(shù)據(jù)庫的“舊村莊”改造，適用本辦法。  

本辦法中的“舊村莊”是指以集體建設(shè)用地為主，用途以宅基地為主，包括學(xué)校、巷道、曬場(chǎng)、村辦公用房等公共設(shè)施的“城中村”、“園中村”等。一個(gè)改造項(xiàng)目的規(guī)劃范圍混含舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的，舊村莊集體建設(shè)用地面積占規(guī)劃總面積60%或以上的，視為舊村莊改造。  

第三條  “舊村莊”改造應(yīng)當(dāng)有利于城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境改善和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，先規(guī)劃，后實(shí)施，嚴(yán)格遵循規(guī)劃管控。堅(jiān)持以人為本、規(guī)劃先行、完善配套、提升公共服務(wù)、增進(jìn)社會(huì)和諧，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益綜合提升。  

“舊村莊”改造應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)具有歷史文化價(jià)值的古村落、古村莊、古村群，堅(jiān)持“保護(hù)優(yōu)先、民意優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先、公建優(yōu)先”原則，立足實(shí)際、因地制宜，發(fā)掘歷史文化內(nèi)涵、培育特色，打造宜居、宜業(yè)、宜游的歷史文化古村品牌。  

第四條  “舊村莊”改造主要包括以下三種模式：  

（一）自主改造；  

（二）合作改造；  

（三）政府組織實(shí)施改造。  

第五條  政府組織實(shí)施改造的，由政府依法征收和收回改造舊村莊范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)后，通過劃撥或出讓改造范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)的方式進(jìn)行改造。  

第六條  參與“舊村莊”改造的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資金實(shí)力、開發(fā)建設(shè)資質(zhì)、信用良好、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)等方面的能力，政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)企業(yè)的綜合實(shí)力、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、過往業(yè)績(jī)、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)等因素進(jìn)行綜合考慮，擇優(yōu)選擇合作企業(yè)。具體需符合的資格條件為：  

（一）具有獨(dú)立法人資格；  

（二）注冊(cè)資本不低于5000萬元人民幣。  

第七條  “舊村莊”改造涉及集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的土地征收、完善歷史用地、“三地”等需要市領(lǐng)導(dǎo)小組審批的手續(xù)，須在項(xiàng)目審批完成列入年度實(shí)施計(jì)劃后，由各區(qū)、各縣（市）三舊辦對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查后報(bào)各區(qū)、各縣（市）領(lǐng)導(dǎo)小組審核，審核通過后，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審批，并以市、縣（市）人民政府名義發(fā)布公告，具體工作由市、縣（市）三舊辦負(fù)責(zé)。  

第八條  “舊村莊”改造涉及集體建設(shè)用地征收為國(guó)有建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)按照《汕尾市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<汕尾市“三舊”改造土地出讓金計(jì)收和分配辦法>的通知》（汕府辦〔2018〕30號(hào)）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交土地出讓金。  

第九條  “舊村莊”改造項(xiàng)目須按如下程序進(jìn)行：  

（一）改造項(xiàng)目申請(qǐng)  

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃提交申報(bào)材料，申請(qǐng)項(xiàng)目認(rèn)定和確定改造范圍。  

城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)范圍內(nèi)的舊村莊改造項(xiàng)目向各區(qū)三舊辦提交申報(bào)材料，由各區(qū)三舊辦對(duì)申報(bào)材料展開審查工作。  

陸豐市、海豐縣、陸河縣范圍內(nèi)的舊村莊改造項(xiàng)目向各縣（市）三舊辦提交申報(bào)材料，由各縣（市）三舊辦對(duì)申報(bào)材料展開審查工作。  

（二）材料初審  

各區(qū)、各縣（市）三舊辦在收到申報(bào)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行核對(duì)，申報(bào)材料缺失、缺漏或不符合相關(guān)要求的，書面答復(fù)申請(qǐng)人并說明理由。初審材料包括：說明土地權(quán)屬情況、地上建筑物權(quán)屬情況、改造意愿調(diào)查等情況的材料。  

“舊村莊”改造范圍由各區(qū)、各縣（市）三舊辦牽頭會(huì)同住房建設(shè)部門、國(guó)土資源部門及街道、鎮(zhèn)人民政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按以下原則確定：  

1.以自然村或行政村形成并納入“三舊”改造數(shù)據(jù)庫范圍的建設(shè)用地為基礎(chǔ)，根據(jù)該集體經(jīng)濟(jì)組織集體建設(shè)用地所有權(quán)權(quán)屬范圍、土地利用現(xiàn)狀圖、城市控制性詳細(xì)規(guī)劃圖、第二次土地調(diào)查影像圖、土地利用總體規(guī)劃圖疊加信息，合理確定舊村莊改造范圍。  

2.舊村莊在全面改造項(xiàng)目用地范圍原則上以“舊村莊”的建設(shè)用地范圍為基礎(chǔ)，屬于村集體（含該村屬下經(jīng)濟(jì)合作社）權(quán)屬范圍的建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)全部納入改造，可以結(jié)合所在地塊的特點(diǎn)和周邊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，合理整合集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地、廢棄礦山用地、國(guó)有土地等周邊土地資源，實(shí)施連片整體改造。  

（三）權(quán)屬調(diào)查  

初審?fù)ㄟ^后，由項(xiàng)目所在各區(qū)、各縣（市）三舊領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌，各區(qū)、各縣（市）三舊辦負(fù)責(zé)，街道辦、鎮(zhèn)人民政府配合開展摸底項(xiàng)目范圍內(nèi)權(quán)屬調(diào)查。主要包括：擬改造舊村莊的人口、戶籍、土地、房屋、歷史文化遺存等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，改造意愿情況等。  

（四）改造主體選定  

1.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主改造的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可作為改造主體。  

2.公開選取合作主體。采取合作方式進(jìn)行改造的，須組織村民進(jìn)行表決，經(jīng)2/3以上村民戶代表同意后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為委托主體，通過政府公開平臺(tái)以公開招標(biāo)的方式選擇合作主體。  

評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在開始招標(biāo)前在本村（組）的村務(wù)公開欄公示不少于5日，并作為招標(biāo)文件的附件。評(píng)標(biāo)結(jié)果必須當(dāng)場(chǎng)予以公布，并立即在本村（組）的村務(wù)公開欄進(jìn)行公示不少于5日。公開招標(biāo)（交易）和評(píng)標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)公證處派員到場(chǎng)進(jìn)行公證。  

合作主體應(yīng)當(dāng)在收到《中標(biāo)通知書》后的10日內(nèi)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂《舊村莊改造合作合同》，明確合作改造范圍、合作期限、雙方權(quán)利義務(wù)、投（融）資方式、房屋拆遷、補(bǔ)償安置、土地整理、開發(fā)建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)分配、違約責(zé)任等相關(guān)事項(xiàng)的權(quán)責(zé)要求。合作主體可申請(qǐng)作為項(xiàng)目改造主體。  

（五）改造主體認(rèn)定  

申請(qǐng)認(rèn)定為改造主體的企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《汕尾市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<汕尾市“三舊”改造實(shí)施辦法>的通知》（汕府辦〔2018〕26號(hào)）第十九條規(guī)定提交申報(bào)材料，各區(qū)、各縣（市）三舊辦在5個(gè)工作日內(nèi)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行初審，申報(bào)材料缺失、缺漏或不符合相關(guān)要求的，書面答復(fù)申請(qǐng)人并說明理由；在20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)改造意愿達(dá)成情況及改造主體資格進(jìn)行審查。  

各區(qū)、各縣（市）三舊辦在進(jìn)行改造主體審查的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)部門的意見，根據(jù)實(shí)質(zhì)審查結(jié)果及各部門反饋意見，對(duì)改造主體認(rèn)定形成審查意見，并按以下程序報(bào)審：  

1.屬于城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)轄區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，由各區(qū)三舊辦受理申報(bào)資料并進(jìn)行審查后報(bào)各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審核，審核通過后，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審批。  

2.屬于陸豐市、海豐縣、陸河縣轄區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，由各縣（市）三舊辦受理申報(bào)資料并進(jìn)行審查，審查通過后報(bào)各縣（市）領(lǐng)導(dǎo)小組審批。  

改造主體審批通過的，由審批機(jī)構(gòu)函復(fù)申請(qǐng)人，并由審批機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、汕尾日?qǐng)?bào)及市、各區(qū)、各縣（市）人民政府網(wǎng)站上對(duì)審批結(jié)果進(jìn)行公告。  

（六）編制規(guī)劃  

在改造項(xiàng)目完成摸底調(diào)查后，各區(qū)、各縣（市）三舊辦去函市、各縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門，確定項(xiàng)目規(guī)劃編制情況。  

市、各縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具項(xiàng)目地塊的規(guī)劃條件，規(guī)劃條件中應(yīng)當(dāng)明確告知改造地塊容積率、建筑面積、建筑密度、道路規(guī)劃、公共配套、紅線退線要求、公益性用地移交要求、綠地率等規(guī)劃條件內(nèi)容。  

（七）編制改造方案  

改造主體收到規(guī)劃條件后，應(yīng)當(dāng)委托具有乙級(jí)以上規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的規(guī)劃編制單位，結(jié)合土地建筑物核查結(jié)果，結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃條件編制項(xiàng)目改造方案。  

改造方案應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：  

1.改造地塊的基本情況；  

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃現(xiàn)狀情況；  

3.土地利用現(xiàn)狀情況；  

4.搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂情況和計(jì)劃；  

5.土地?cái)M改造情況；  

6.紅線退線情況；  

7.周邊及項(xiàng)目范圍內(nèi)道路情況；  

8.公益性用地移交情況；  

9.歷史文化遺存保護(hù)情況。  

（八）項(xiàng)目審查和改造方案審查  

1.項(xiàng)目審查。各區(qū)、各縣（市）三舊辦應(yīng)當(dāng)在權(quán)屬調(diào)查完成之日起20個(gè)工作日內(nèi)開展實(shí)質(zhì)審查。各區(qū)、各縣（市）按照“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃的相關(guān)要求，研究討論申報(bào)主體申報(bào)的項(xiàng)目范圍是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，確定改造地塊的界線范圍，對(duì)改造意愿達(dá)成情況嚴(yán)格進(jìn)行審核，對(duì)申報(bào)進(jìn)行改造的必要性及改造范圍的合理性等因素進(jìn)行綜合判斷。  

申報(bào)材料不符合要求的，應(yīng)當(dāng)書面答復(fù)申請(qǐng)人并說明理由。  

2.改造方案審查。各區(qū)、各縣（市）三舊辦在受理改造方案申報(bào)材料后10個(gè)工作日內(nèi)對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行核對(duì)，并根據(jù)已生效的“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃、規(guī)劃條件對(duì)改造方案進(jìn)行審查。  

（九）公開表決改造方案  

改造主體應(yīng)當(dāng)將改造方案（附《舊村莊改造房屋和其他地上附著物搬遷補(bǔ)償安置方案》）在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行表決。屬于村委會(huì)的項(xiàng)目可組織召開村民代表會(huì)議進(jìn)行表決，屬于村民小組的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)組織召開全體村民會(huì)議或者村民戶代表會(huì)議進(jìn)行表決，并經(jīng)90%以上村民代表或村民戶代表同意。  

（十）改造項(xiàng)目和改造方案征求意見及審批  

各區(qū)、各縣（市）三舊辦在審查改造項(xiàng)目、改造方案的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)部門的意見，各部門依據(jù)各自職責(zé)提出意見反饋至各區(qū)、各縣（市）三舊辦。各區(qū)、各縣（市）三舊辦根據(jù)實(shí)質(zhì)審查結(jié)果及各部門反饋意見，對(duì)改造項(xiàng)目、改造方案形成審查意見，并按以下程序報(bào)審：  

1.屬于城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)轄區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，由各區(qū)三舊辦對(duì)改造項(xiàng)目、改造方案進(jìn)行審查后報(bào)各區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審核，審核通過后，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審批。  

2.屬于陸豐市、海豐縣、陸河縣轄區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，由各縣（市）三舊辦對(duì)改造項(xiàng)目、改造方案進(jìn)行審查，審查通過的，報(bào)各縣（市）領(lǐng)導(dǎo)小組審批，審批通過后報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組備案。  

各區(qū)、各縣（市）三舊辦對(duì)改造項(xiàng)目、改造方案形成的審查意見可共同報(bào)審。  

（十一）出具批復(fù)和公告  

改造項(xiàng)目經(jīng)審批后，應(yīng)當(dāng)列入年度實(shí)施計(jì)劃，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、汕尾日?qǐng)?bào)及市、各區(qū)、各縣（市）人民政府網(wǎng)站上進(jìn)行公告。  

改造方案經(jīng)公開表決符合條件的方可批準(zhǔn)。改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，審批機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)，函復(fù)改造主體并在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、汕尾日?qǐng)?bào)及市、各區(qū)、各縣（市）人民政府網(wǎng)站上進(jìn)行公告。  

第十條  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織少數(shù)成員拒不履行經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決通過并經(jīng)審批的改造方案（含搬遷補(bǔ)償安置內(nèi)容），按照以下情形分類處理：  

（一）改造過程涉及征收集體土地，利害關(guān)系人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定向批準(zhǔn)征收土地的人民政府申請(qǐng)裁決。對(duì)于違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定阻撓征收土地的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第四十五條規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。  

（二）改造過程不涉及征收集體土地但必須對(duì)村民的房屋進(jìn)行拆遷的，縣級(jí)以上地方人民政府參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三章補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。  

人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，可由提出申請(qǐng)的市、縣人民政府負(fù)責(zé)執(zhí)行。  

第十一條  項(xiàng)目改造方案、改造主體認(rèn)定批復(fù)后，按汕府辦〔2018〕26號(hào)文的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管。項(xiàng)目改造主體向國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請(qǐng)辦理用地、報(bào)建手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交市、各縣（市）三舊辦出具的批復(fù)文件和相應(yīng)的《項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管協(xié)議》。  

第十二條  舊村莊改造項(xiàng)目實(shí)施期間，各區(qū)、各縣（市）應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織專門成立舊村莊改造項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管小組，負(fù)責(zé)對(duì)《舊村莊改造合作合同》及改造方案簽訂與履行的全過程進(jìn)行監(jiān)管、檢查，每月將檢查結(jié)果定期公示，并及時(shí)向全體村民會(huì)議或村民戶代表會(huì)議報(bào)告監(jiān)督檢查結(jié)果情況。  

第十三條  應(yīng)當(dāng)分配給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)在未分配及辦理登記、交付前，該舊村莊改造項(xiàng)目及相關(guān)物業(yè)不得整體或部分轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。  

第十四條  對(duì)已全額繳清土地出讓金并拆遷平整完畢的地塊，可根據(jù)規(guī)劃文件以宗地為單位分塊申辦不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。舊村莊改造完成搬遷補(bǔ)償安置并注銷原土地、房屋產(chǎn)權(quán)登記后申請(qǐng)辦理土地確權(quán)登記。  

被搬遷人按規(guī)定取得的搬遷安置住宅不受商品房限購(gòu)政策限制。  

第十五條  本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。有效期屆滿或相關(guān)政策法規(guī)依據(jù)變化，根據(jù)實(shí)施情況評(píng)估修訂。  

本辦法施行前項(xiàng)目改造實(shí)施方案已通過市政府或市國(guó)土資源局審議且在有效期內(nèi)的，或已簽訂收儲(chǔ)協(xié)議的，不適用本辦法。