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　　汕府辦〔2023〕16號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

　　《汕尾市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施過程中遇到的問題，請徑向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

汕尾市人民政府辦公室

2023年4月11日    

汕尾市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法

　　第一章  總  則

　　第一條為加強商品房預售資金監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場交易秩序，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》《廣東省商品房預售管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章等規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)申請商品房預售許可的項目，其預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶）的設(shè)立、預售資金的收存、支取、使用和監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，購房人按預售合同約定支付的全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等。

　　本辦法所稱預售人，是指預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。

　　本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或個人。

　　第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責指導和監(jiān)督全市商品房預售資金監(jiān)管工作。

　　人民銀行汕尾中心支行負責指導商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作，包括專用賬戶開立、變更和撤銷等業(yè)務(wù)。

　　汕尾銀保監(jiān)分局負責對商業(yè)銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

　　各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負責轄區(qū)內(nèi)商品房預售資金的監(jiān)管。

　　市房地產(chǎn)管理局或市政府指定的部門負責市屬項目（含紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)）商品房預售資金的監(jiān)管。

　　市房地產(chǎn)管理局或市政府指定的部門和各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局以下統(tǒng)稱“監(jiān)管部門”。

　　第五條 承辦商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行（以下簡稱“監(jiān)管銀行”）應(yīng)按本辦法的規(guī)定，配合做好商品房預售資金監(jiān)管工作，其職責為：

　　（一）建立商品房預售資金的收入、支出臺賬，并進行日常管理；

　　（二）履行商品房預售資金的收取和劃撥義務(wù)；

　　（三）做好商品房預售資金收取和劃撥情況的月報表，并及時報預售資金監(jiān)管部門備案；

　　（四）發(fā)現(xiàn)商品房預售資金未進入監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當及時告知監(jiān)管部門；

　　（五）監(jiān)管協(xié)議書規(guī)定的其他事項。

　　第六條商品房預售資金監(jiān)管期限，自開發(fā)項目取得《商品房預售許可證》開始，至商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記時終止。辦理房屋交易合同網(wǎng)簽備案時，商品房預售資金應(yīng)當按要求同步存入監(jiān)管賬戶。

　　第二章  監(jiān)管銀行及賬戶的設(shè)立

　　第七條 監(jiān)管部門應(yīng)當會同人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素，確定承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的監(jiān)管銀行。中標的監(jiān)管銀行，應(yīng)當通過監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站及粵安居平臺上予以公示。

　　監(jiān)管部門應(yīng)當對監(jiān)管銀行名錄實施動態(tài)調(diào)整，以兩年為周期組織考核評價，淘汰未履行預售資金監(jiān)管職責，以及無法承擔預售資金監(jiān)管工作的銀行，并按前述程序相應(yīng)增加監(jiān)管銀行。

　　第八條 申請商品房預售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在中標監(jiān)管銀行范圍內(nèi)選擇商品房預售資金監(jiān)管賬戶的開戶銀行，開設(shè)商品房預售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），并與監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂預售資金三方監(jiān)管協(xié)議。

　　第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照一次預售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則開設(shè)監(jiān)管賬戶。有多個商品房預售項目的，應(yīng)當分別設(shè)立監(jiān)管賬戶。

　　第十條 預售資金三方監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容應(yīng)在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。監(jiān)管賬戶應(yīng)當在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》上載明，并在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置，以及屬地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門門戶網(wǎng)站（善美店小二程序）進行公示。

　　第三章  預售資金的收存、支取和使用

　　第十一條商品房預售過程中，購房人支付的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應(yīng)當全部直接存入與預售許可證對應(yīng)的監(jiān)管賬戶。

　　購房人申請貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管賬戶提供給貸款銀行，作為貸款到賬賬戶。貸款銀行應(yīng)將貸款直接發(fā)放至與預售證對應(yīng)的監(jiān)管賬戶。相應(yīng)條款應(yīng)寫入購房人貸款合同。

　　第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售合同備案時，須提交監(jiān)管銀行出具給購房人的首期商品房預售資金存入監(jiān)管賬戶的憑證（電子憑據(jù)、匯款回執(zhí)等）。

　　商品房預售資金的首期款占總房價的比例應(yīng)不低于國家辦理商品房銀行按揭規(guī)定的首付比例。

　　第十三條監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。重點監(jiān)管資金額度由監(jiān)管部門根據(jù)商品房項目建設(shè)工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，不得低于工程建設(shè)預算總額（包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費用）。全裝修交付的商品房項目，應(yīng)將裝修成本納入預算總額。

　　非重點監(jiān)管資金是指超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管額度以外的資金，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預售項目工程建設(shè)和償還本項目貸款。

　　第十四條 監(jiān)管賬戶中重點監(jiān)管額度內(nèi)的資金，實行專款專用。在項目竣工之前，只能用于購買項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項目建設(shè)的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。

　　第十五條重點監(jiān)管額度內(nèi)的資金按照工程建設(shè)進度予以撥付，原則上應(yīng)按照取得商品房預售許可證后、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收備案、完成不動產(chǎn)首次登記等四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。完成首次登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。

　　非重點監(jiān)管資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按用款計劃分節(jié)點進行支取使用。

　　第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請?zhí)崛∩唐贩款A售資金后，預售資金監(jiān)管部門應(yīng)當自受理之日起5個工作日內(nèi)完成審核。符合本辦法規(guī)定的，應(yīng)當同意其使用；對不同意使用的，應(yīng)當以書面方式說明理由。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)逾期交樓或因資金問題出現(xiàn)停工風險，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門經(jīng)研判后列入問題樓盤風險化解問題臺賬的，可啟動應(yīng)急監(jiān)管程序，采取“一事一議”方式審批資金支出，用于保障項目后續(xù)建設(shè)交付。

　　第十七條 按照預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出資金使用申請，經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，商業(yè)銀行應(yīng)及時撥付。

　　第十八條商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記后，按照預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請解除商品房預售資金監(jiān)管的，經(jīng)監(jiān)管部門核實同意，可解除預售資金監(jiān)管。與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)的法定稅費未完成清繳的，不得完全解除監(jiān)管。

　　　第四章  監(jiān)督管理

　　第十九條人民法院等對監(jiān)管賬戶的保全、執(zhí)行商品房預售資金的，監(jiān)管銀行應(yīng)將有關(guān)情況在2個工作日內(nèi)書面告知屬地監(jiān)管部門，并嚴格執(zhí)行《最高人民法院 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預售資金用于項目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號）。

　　第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為的，監(jiān)管部門責令其限期整改，相關(guān)違法違規(guī)失信信息記入企業(yè)誠信檔案，情節(jié)嚴重的可暫停其網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以查處：

　　（一）直接收存應(yīng)繳入監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預售資金的；

　　（二）變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的；

　　（三）未按規(guī)定使用商品房預售資金的；

　　（四）瞞報及提供虛假材料的；

　　（五）其他違反本辦法或者商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

　　第二十一條監(jiān)管銀行有下列行為的，監(jiān)管部門按照商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議暫停或者終止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔相應(yīng)責任，同時通報銀行業(yè)監(jiān)管部門：

　　（一）未按規(guī)定將按揭貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶的；

　　（二）未經(jīng)監(jiān)管部門同意，擅自支付商品房預售資金的；

　　（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的；

　　（四）發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶異常情況而未及時告知預售資金監(jiān)管部門或其他不配合監(jiān)管部門做好預售資金監(jiān)管工作的；

　　（五）其他違反本辦法或者商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

　　第二十二條監(jiān)管部門工作人員在預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法處理。

　　第五章  附  則

　　第二十三條 市房地產(chǎn)管理局，各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局可依據(jù)本辦法，結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定或重新修訂本行政區(qū)域內(nèi)的商品房預售資金監(jiān)管辦法實施細則。

　　第二十四條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。本辦法實施前已取得商品房預售許可證并已在商業(yè)銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶的，其監(jiān)管賬戶原則可保留在原開戶銀行，但預售資金歸集與撥付須按本辦法執(zhí)行。

　　第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期三年。