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汕府辦〔2018〕29號

汕尾市人民政府辦公室關于印發(fā)《汕尾市

舊村莊改造實施辦法》的通知  

  

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各部門、各直屬機構：  

   《汕尾市舊村莊改造實施辦法》業(yè)經市人民政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市推進“三舊”改造工作領導小組辦公室（設在市國土資源局）反映。

        
 
               汕尾市人民政府辦公室      
 
               2018年11月13日      
 

  

  

汕尾市舊村莊改造實施辦法  

  

第一條  為進一步推進和規(guī)范本市“舊村莊”改造工作，完善城市功能、優(yōu)化產業(yè)結構、統籌城鄉(xiāng)發(fā)展、推進低效土地開發(fā)利用，根據《國土資源部關于印發(fā)<關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）>的通知》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、廣東省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）、《轉發(fā)省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）、《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、《廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）等文件精神，結合本市實際，制定本辦法。  

第二條  本市轄區(qū)范圍內，符合“舊村莊”改造政策且納入“三舊”改造數據庫的“舊村莊”改造，適用本辦法。  

本辦法中的“舊村莊”是指以集體建設用地為主，用途以宅基地為主，包括學校、巷道、曬場、村辦公用房等公共設施的“城中村”、“園中村”等。一個改造項目的規(guī)劃范圍混含舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的，舊村莊集體建設用地面積占規(guī)劃總面積60%或以上的，視為舊村莊改造。  

第三條  “舊村莊”改造應當有利于城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境改善和產業(yè)結構調整，先規(guī)劃，后實施，嚴格遵循規(guī)劃管控。堅持以人為本、規(guī)劃先行、完善配套、提升公共服務、增進社會和諧，促進經濟效益、生態(tài)效益和社會效益綜合提升。  

“舊村莊”改造應當注重保護具有歷史文化價值的古村落、古村莊、古村群，堅持“保護優(yōu)先、民意優(yōu)先、生態(tài)優(yōu)先、公建優(yōu)先”原則，立足實際、因地制宜，發(fā)掘歷史文化內涵、培育特色，打造宜居、宜業(yè)、宜游的歷史文化古村品牌。  

第四條  “舊村莊”改造主要包括以下三種模式：  

（一）自主改造；  

（二）合作改造；  

（三）政府組織實施改造。  

第五條  政府組織實施改造的，由政府依法征收和收回改造舊村莊范圍內的集體建設用地和國有建設用地使用權后，通過劃撥或出讓改造范圍內建設用地使用權的方式進行改造。  

第六條  參與“舊村莊”改造的企業(yè)應當具備相應的資金實力、開發(fā)建設資質、信用良好、社會責任感強等方面的能力，政府和農村集體經濟組織對企業(yè)的綜合實力、規(guī)劃設計方案、過往業(yè)績、實操經驗等因素進行綜合考慮，擇優(yōu)選擇合作企業(yè)。具體需符合的資格條件為：  

（一）具有獨立法人資格；  

（二）注冊資本不低于5000萬元人民幣。  

第七條  “舊村莊”改造涉及集體建設用地轉為國有建設用地的土地征收、完善歷史用地、“三地”等需要市領導小組審批的手續(xù)，須在項目審批完成列入年度實施計劃后，由各區(qū)、各縣（市）三舊辦對申請材料進行審查后報各區(qū)、各縣（市）領導小組審核，審核通過后，報市領導小組審批，并以市、縣（市）人民政府名義發(fā)布公告，具體工作由市、縣（市）三舊辦負責。  

第八條  “舊村莊”改造涉及集體建設用地征收為國有建設用地的，應當按照《汕尾市人民政府辦公室關于印發(fā)<汕尾市“三舊”改造土地出讓金計收和分配辦法>的通知》（汕府辦〔2018〕30號）規(guī)定的標準繳交土地出讓金。  

第九條  “舊村莊”改造項目須按如下程序進行：  

（一）改造項目申請  

農村集體經濟組織根據“三舊”改造專項規(guī)劃提交申報材料，申請項目認定和確定改造范圍。  

城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)范圍內的舊村莊改造項目向各區(qū)三舊辦提交申報材料，由各區(qū)三舊辦對申報材料展開審查工作。  

陸豐市、海豐縣、陸河縣范圍內的舊村莊改造項目向各縣（市）三舊辦提交申報材料，由各縣（市）三舊辦對申報材料展開審查工作。  

（二）材料初審  

各區(qū)、各縣（市）三舊辦在收到申報材料之日起5個工作日內對申報材料進行核對，申報材料缺失、缺漏或不符合相關要求的，書面答復申請人并說明理由。初審材料包括：說明土地權屬情況、地上建筑物權屬情況、改造意愿調查等情況的材料。  

“舊村莊”改造范圍由各區(qū)、各縣（市）三舊辦牽頭會同住房建設部門、國土資源部門及街道、鎮(zhèn)人民政府、農村集體經濟組織按以下原則確定：  

1.以自然村或行政村形成并納入“三舊”改造數據庫范圍的建設用地為基礎，根據該集體經濟組織集體建設用地所有權權屬范圍、土地利用現狀圖、城市控制性詳細規(guī)劃圖、第二次土地調查影像圖、土地利用總體規(guī)劃圖疊加信息，合理確定舊村莊改造范圍。  

2.舊村莊在全面改造項目用地范圍原則上以“舊村莊”的建設用地范圍為基礎，屬于村集體（含該村屬下經濟合作社）權屬范圍的建設用地應當全部納入改造，可以結合所在地塊的特點和周邊路網結構，合理整合集體經濟發(fā)展用地、廢棄礦山用地、國有土地等周邊土地資源，實施連片整體改造。  

（三）權屬調查  

初審通過后，由項目所在各區(qū)、各縣（市）三舊領導小組統籌，各區(qū)、各縣（市）三舊辦負責，街道辦、鎮(zhèn)人民政府配合開展摸底項目范圍內權屬調查。主要包括：擬改造舊村莊的人口、戶籍、土地、房屋、歷史文化遺存等基礎數據，改造意愿情況等。  

（四）改造主體選定  

1.農村集體經濟組織自主改造的，農村集體經濟組織可作為改造主體。  

2.公開選取合作主體。采取合作方式進行改造的，須組織村民進行表決，經2/3以上村民戶代表同意后，由農村集體經濟組織作為委托主體，通過政府公開平臺以公開招標的方式選擇合作主體。  

評標標準應當在開始招標前在本村（組）的村務公開欄公示不少于5日，并作為招標文件的附件。評標結果必須當場予以公布，并立即在本村（組）的村務公開欄進行公示不少于5日。公開招標（交易）和評標活動應當邀請公證處派員到場進行公證。  

合作主體應當在收到《中標通知書》后的10日內與農村集體經濟組織簽訂《舊村莊改造合作合同》，明確合作改造范圍、合作期限、雙方權利義務、投（融）資方式、房屋拆遷、補償安置、土地整理、開發(fā)建設、規(guī)劃設計、物業(yè)分配、違約責任等相關事項的權責要求。合作主體可申請作為項目改造主體。  

（五）改造主體認定  

申請認定為改造主體的企業(yè)應當根據《汕尾市人民政府辦公室關于印發(fā)<汕尾市“三舊”改造實施辦法>的通知》（汕府辦〔2018〕26號）第十九條規(guī)定提交申報材料，各區(qū)、各縣（市）三舊辦在5個工作日內對申報材料進行初審，申報材料缺失、缺漏或不符合相關要求的，書面答復申請人并說明理由；在20個工作日內，對改造意愿達成情況及改造主體資格進行審查。  

各區(qū)、各縣（市）三舊辦在進行改造主體審查的同時，應當征求相關部門的意見，根據實質審查結果及各部門反饋意見，對改造主體認定形成審查意見，并按以下程序報審：  

1.屬于城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)轄區(qū)內的項目，由各區(qū)三舊辦受理申報資料并進行審查后報各區(qū)領導小組審核，審核通過后，報市領導小組審批。  

2.屬于陸豐市、海豐縣、陸河縣轄區(qū)內的項目，由各縣（市）三舊辦受理申報資料并進行審查，審查通過后報各縣（市）領導小組審批。  

改造主體審批通過的，由審批機構函復申請人，并由審批機構在項目現場、汕尾日報及市、各區(qū)、各縣（市）人民政府網站上對審批結果進行公告。  

（六）編制規(guī)劃  

在改造項目完成摸底調查后，各區(qū)、各縣（市）三舊辦去函市、各縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門，確定項目規(guī)劃編制情況。  

市、各縣（市）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具項目地塊的規(guī)劃條件，規(guī)劃條件中應當明確告知改造地塊容積率、建筑面積、建筑密度、道路規(guī)劃、公共配套、紅線退線要求、公益性用地移交要求、綠地率等規(guī)劃條件內容。  

（七）編制改造方案  

改造主體收到規(guī)劃條件后，應當委托具有乙級以上規(guī)劃設計資質的規(guī)劃編制單位，結合土地建筑物核查結果，結合控制性詳細規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃，根據規(guī)劃條件編制項目改造方案。  

改造方案應當包含以下內容：  

1.改造地塊的基本情況；  

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃現狀情況；  

3.土地利用現狀情況；  

4.搬遷補償安置協議簽訂情況和計劃；  

5.土地擬改造情況；  

6.紅線退線情況；  

7.周邊及項目范圍內道路情況；  

8.公益性用地移交情況；  

9.歷史文化遺存保護情況。  

（八）項目審查和改造方案審查  

1.項目審查。各區(qū)、各縣（市）三舊辦應當在權屬調查完成之日起20個工作日內開展實質審查。各區(qū)、各縣（市）按照“三舊”改造專項規(guī)劃的相關要求，研究討論申報主體申報的項目范圍是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，確定改造地塊的界線范圍，對改造意愿達成情況嚴格進行審核，對申報進行改造的必要性及改造范圍的合理性等因素進行綜合判斷。  

申報材料不符合要求的，應當書面答復申請人并說明理由。  

2.改造方案審查。各區(qū)、各縣（市）三舊辦在受理改造方案申報材料后10個工作日內對申報材料進行核對，并根據已生效的“三舊”改造專項規(guī)劃、規(guī)劃條件對改造方案進行審查。  

（九）公開表決改造方案  

改造主體應當將改造方案（附《舊村莊改造房屋和其他地上附著物搬遷補償安置方案》）在村集體經濟組織內部進行表決。屬于村委會的項目可組織召開村民代表會議進行表決，屬于村民小組的項目應當組織召開全體村民會議或者村民戶代表會議進行表決，并經90%以上村民代表或村民戶代表同意。  

（十）改造項目和改造方案征求意見及審批  

各區(qū)、各縣（市）三舊辦在審查改造項目、改造方案的同時，應當征求相關部門的意見，各部門依據各自職責提出意見反饋至各區(qū)、各縣（市）三舊辦。各區(qū)、各縣（市）三舊辦根據實質審查結果及各部門反饋意見，對改造項目、改造方案形成審查意見，并按以下程序報審：  

1.屬于城區(qū)、紅海灣開發(fā)區(qū)、華僑管理區(qū)轄區(qū)內的項目，由各區(qū)三舊辦對改造項目、改造方案進行審查后報各區(qū)領導小組審核，審核通過后，報市領導小組審批。  

2.屬于陸豐市、海豐縣、陸河縣轄區(qū)內的項目，由各縣（市）三舊辦對改造項目、改造方案進行審查，審查通過的，報各縣（市）領導小組審批，審批通過后報市領導小組備案。  

各區(qū)、各縣（市）三舊辦對改造項目、改造方案形成的審查意見可共同報審。  

（十一）出具批復和公告  

改造項目經審批后，應當列入年度實施計劃，在項目現場、汕尾日報及市、各區(qū)、各縣（市）人民政府網站上進行公告。  

改造方案經公開表決符合條件的方可批準。改造方案經批準后，審批機構應當在10個工作日內，函復改造主體并在項目現場、汕尾日報及市、各區(qū)、各縣（市）人民政府網站上進行公告。  

第十條  農村集體經濟組織少數成員拒不履行經農村集體經濟組織表決通過并經審批的改造方案（含搬遷補償安置內容），按照以下情形分類處理：  

（一）改造過程涉及征收集體土地，利害關系人對補償標準有異議的，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定向批準征收土地的人民政府申請裁決。對于違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定阻撓征收土地的，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。  

（二）改造過程不涉及征收集體土地但必須對村民的房屋進行拆遷的，縣級以上地方人民政府參照《國有土地上房屋征收與補償條例》第三章補償相關規(guī)定執(zhí)行。  

人民法院裁定準予執(zhí)行的，可由提出申請的市、縣人民政府負責執(zhí)行。  

第十一條  項目改造方案、改造主體認定批復后，按汕府辦〔2018〕26號文的規(guī)定對項目實施監(jiān)管。項目改造主體向國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請辦理用地、報建手續(xù)時，應當提交市、各縣（市）三舊辦出具的批復文件和相應的《項目實施監(jiān)管協議》。  

第十二條  舊村莊改造項目實施期間，各區(qū)、各縣（市）應當督促、指導農村集體經濟組織專門成立舊村莊改造項目建設監(jiān)管小組，負責對《舊村莊改造合作合同》及改造方案簽訂與履行的全過程進行監(jiān)管、檢查，每月將檢查結果定期公示，并及時向全體村民會議或村民戶代表會議報告監(jiān)督檢查結果情況。  

第十三條  應當分配給農村集體經濟組織的物業(yè)在未分配及辦理登記、交付前，該舊村莊改造項目及相關物業(yè)不得整體或部分轉讓、抵押和出租。  

第十四條  對已全額繳清土地出讓金并拆遷平整完畢的地塊，可根據規(guī)劃文件以宗地為單位分塊申辦不動產權證。舊村莊改造完成搬遷補償安置并注銷原土地、房屋產權登記后申請辦理土地確權登記。  

被搬遷人按規(guī)定取得的搬遷安置住宅不受商品房限購政策限制。  

第十五條  本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。有效期屆滿或相關政策法規(guī)依據變化，根據實施情況評估修訂。  

本辦法施行前項目改造實施方案已通過市政府或市國土資源局審議且在有效期內的，或已簽訂收儲協議的，不適用本辦法。